金融管理部门近日发布了银行金融机构房地产贷款集中管理制度，针对不同类型的不同规模的银行机构设置房地产贷款余额比例，个人住房贷款余额所占比例为"两条红线"。前者为40%至12.5%，后者为32.5%至7.5%。

中国人民银行和银保监督管理委员会明确表示，要提高金融体系的弹性和稳健性，促进房地产市场的稳定健康发展，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和农业、农村、农民等薄弱环节，促进金融、房地产和实体经济的平衡发展。

近年来，我国房地产长期机制的实施取得了显著成效，房地产贷款增速稳步下降。到2020年第三季度末，人民币房地产贷款余额比去年同期增长12.8%，增速连续26个月放缓。

然而，监管当局认为，仍有必要进一步提高银行金融机构抵御房地产市场波动的能力，防止房地产贷款过度集中在金融体系中可能造成的系统性风险，并改善银行金融机构的稳健性。

昭美金融首席研究员董锡庙说，房地产贷款集中管理制度是加强宏观审慎管理的重要组成部分，它的引入将有助于进一步降低房地产的金融风险，同时也有助于促进金融资源进一步进入国家和社会发展的重点领域和国家和社会发展的薄弱环节，如小企业、微型企业、制造业和绿色发展。在金融资源有限的情况下，避免房地产行业的"虹吸效应"。

长期以来，房地产业吸引了大量资金流入，房地产和金融业"捆绑"得很深。近几年来，监管部门一再控制房地产贷款，虽然增速有所放缓，但总量仍不小，比例仍然很高。

目前，我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，此外还有大量的债券、股权、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是我国现阶段金融风险中最大的"灰犀牛"。中国人民银行党委书记、中国银行业监督管理委员会主席郭树清在一篇文章中写道。

2020年8月，中国人民银行和住房和城乡建设部制定了重点房地产企业资金监控和融资管理办法，对资金需求进行管理。这一次制定的"两条红线"，主要是从资金的供给、房地产贷款的总体比例和个人住房贷款的比例等方面加以限制，覆盖范围更广。房地产融资的"大门"正在全方位地收紧。

这一政策对房地产市场的资金供应有多大影响？"目前，大多数银行金融机构都符合管理要求。"中国人民银行和银行保险监督管理委员会有关部门负责人说。

记者研究发现，超过上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投资的主力军，大多数国有银行和大型股份制银行接近监管上限，少数银行超过了上限。还有一些银行与上限相距甚远。

对于超过上限的银行机构，监管机构设置了过渡期，这表明加强管理和调整的方向是明确的，但也将把握政策的节奏和力度，给不合格的机构足够的时间进行整顿和改革，保持市场的平稳过渡，这反映了政策"非急剧转向"的特点。

与股票调整的压力相比，政策影响在于对未来增量的严格控制。中国人民银行和银保监督管理委员会要求符合管理要求的银行维持基本稳定的房地产贷款和个人住房贷款比例。这意味着，在不超过上限或离上限较远的银行，不得增加房地产贷款。

监管措施，除了设定房地产贷款的整体比例外，还对个人住房贷款设定了单独的上限。这将对购房者产生什么影响？

由于银行数量较少，过渡时期较长，总体影响相对有限。银行间的房地产贷款结构会有一些变化，其中一些会超过银行的压力，相对较低的银行仍然有增长的空间。董锡庙说，面对增长的"上限"，一些银行将更加谨慎经营，贷款条件和要求可能会略有调整。

在调控房地产的同时，不误伤害刚性需求一直是政策取向。监管机构和银行机构需要注意的是，如何使有限的抵押贷款资源满足僵化的需求群体，而不是流入投机租户的手中。

值得注意的是，银行违反房地产输血规则的冲动已经存在，而且也有不少银行会为此买票。对于银行机构来说，在"紧要关头"的同时，更需要的是摆脱依赖房地产的勇气和能力，找出符合高质量发展的信贷发放领域。